قواعد لجنة العقارات سوف تتغير
في نهاية هذا الأسبوع، ستدخل مجموعة جديدة من القواعد المتعلقة بالعقارات حيز التنفيذ، والتي من شأنها إصلاح الطريقة التي يحصل بها وكلاء العقارات على أجورهم.
فوكس – 10 فينيكس
تعني القواعد الجديدة لسوق العقارات السكنية أنه اعتبارًا من يوم السبت، سيواجه أي شخص في السوق لشراء أو بيع منزل عمليات غير مألوفة، وربما القليل من الارتباك.
وتنبع “تغييرات الممارسة” من قرار قانوني صدر عام 2023 بشأن الطريقة التي تم بها تعويض وكلاء العقارات.
تقليديا، عند بيع منزل، يدفع البائع عمولة تتراوح بين 5% إلى 6% تقريبًا ويتم تقسيمها بين الوكلاء للمشتري والبائع. وزعمت الدعوى القضائية أن هذا الهيكل ساعد في الحفاظ على العمولات أعلى مما كانت لتكون عليه لولا ذلك. كما يعني هذا أن البائع كان عليه أن يدفع للوكيل الذي يمثل الجانب الآخر من الصفقة، وهي ممارسة اعتبرها العديد من المراقبين غير مناسبة.
قال ستيفن بروبيك، وهو زميل بارز في اتحاد المستهلكين في أمريكا، والذي كان يدافع عن تعديلات لجنة السماسرة العقاريين لعقود من الزمان: “الكثير من الصناعة لا معنى لها من وجهة نظر الفطرة السليمة. كانت الحجة الرئيسية هي أنه ليس من العدل أن يدفع البائعون لكل من وكيل الإدراج ووكيل المشتري”.
الآن، سوف يحتاج البائع إلى اتخاذ قرار بشأن ما إذا كان سيدفع لسمسار المشتري، وبأي مبلغ. وأياً كان القرار، لم يعد من الممكن تضمين هذه المعلومات في ما يُعرف باسم “خدمة القوائم المتعددة” أو MLS، وهي خدمة بيانات العقارات الرسمية التي تستخدمها جمعيات السماسرة العقاريين المحليين.
ومع ذلك، مهما كان قرار البائع بشأن التعويض، فقد يتم إبلاغه شخصيًا عبر الهاتف أو الرسائل النصية، أو الإعلان عنه عبر وسائل التواصل الاجتماعي، أو من خلال لافتة على العشب، أو غيرها من الوسائل غير الرسمية.
وفي الوقت نفسه، سيُطلب من المشترين التوقيع على اتفاقية مع سمسارهم الخاص قبل البدء في معاينة المنازل. ويتعين على المشتري والوكيل الاتفاق، وكتابة ذلك، على المبلغ الذي يمكن للوكيل أن يتوقعه من المشتري.
هناك بعض الحرية في تحديد ما يعنيه هذا على وجه التحديد. يقول تفسير حديث للقواعد من قبل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إنه يجب أن يكون “موضوعيًا (على سبيل المثال، 0 دولار، رسوم ثابتة X، نسبة X، معدل X بالساعة) – وليس مفتوحًا (على سبيل المثال، لا يمكن أن يكون “تعويض الوسيط للمشتري هو أي مبلغ يعرضه البائع على المشتري”).”
وقال رئيس الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين كيفن سيرز: “في أي وقت تتاح لنا الفرصة لإجراء محادثة مع المستهلك حول القيمة التي نضيفها إلى المعاملة، والخدمات التي سنكون قادرين على تقديمها لهم في ما قد يكون أحد أكبر المعاملات المالية في حياتهم، والتي نتوقع الحصول على أجر مقابلها وهو أمر قابل للتفاوض بالكامل، وهذا أمر جيد”.
تعتبر المجموعة مجموعة ضغط قوية في واشنطن وتضم أكثر من 1.5 مليون وكيل عضو – حوالي 85٪ من وكلاء العقارات في البلاد.
وأضاف سيرز: “كلما زاد تعليم المستهلك وتمكينه، زادت المحادثات التي نجريها مع المستهلكين، وكان ذلك أفضل للجميع”.
إن العديد من عناصر الممارسات الجديدة مألوفة لدى العديد من وكلاء العقارات والمشترين والبائعين. فقد كانت العديد من الولايات تشترط منذ فترة طويلة على المشترين التوقيع على اتفاقية سمسرة قبل بدء العملية. ويعني صعود نماذج السمسرة البديلة، مثل Redfin، أن العديد من أصحاب المنازل يدركون أن لديهم خيارات تتجاوز الطريقة النموذجية المتمثلة في دفع 3% لوكيل الإدراج و3% لوكيل المشتري.
ولكن التساؤلات حول ما تعنيه هذه التغييرات في الممارسة العملية تعيق الوكلاء في مختلف أنحاء البلاد. فماذا يحدث إذا كان لدى المشتري المال الكافي لتعويض سمساره حتى مبلغ معين، ولكنه وقع في حب منزل قد يكلف أكثر من العمولة التي قد تتحقق؟ وعلى الجانب الآخر، ماذا يحدث إذا تبين أن بائع منزل معين على استعداد أيضًا لتعويض سمسار المشتري؟
ويقول العديد من وكلاء العقارات إن العملية التي كان من المفترض أن تحقق الشفافية لا تؤدي إلا إلى خلق المزيد من الارتباك.
قال آرون فارمر، مالك شركة Texas Discount Realty في أوستن: “يتعين على وكيل المشتري الآن التواصل مع كل قائمة ينوي عرضها لمعرفة مقدار العمولة”.
في أوستن، حيث سوق الوباء المزدهر تحولت بشكل حاديعتقد فارمر أن من الطبيعي أن يرغب البائعون في تعويض وسطاء المشترين، كنوع من التحلية للصفقة، مما يؤدي إلى تراكم المخزون غير المباع. لكن قد لا يكون هذا هو الحال في كل مكان، ويخشى فارمر أيضًا أن تعيق الأنا القرارات التجارية الذكية في بعض المعاملات.
تعتقد أندي ديفيليس، مالكة شركة إكسلوسيف بايرز ريالتي ومقرها سافانا، جورجيا، أن المشترين لأول مرة هم الأكثر خسارة من تغييرات القواعد. وتعتقد أن العديد من الأشخاص الذين يعانون بالفعل من ضائقة مالية قد يواجهون صعوبة في توفير الأموال اللازمة للعمولة، مما يضطرهم إلى التفاوض بمفردهم.
“قال ديفيليس: “لا تجبروا عملائنا على موقف لا يكون فيه أي تمثيل لهم في أكبر معاملة في حياتهم. إذا لم تفعل ذلك من قبل، فلن يكون الأمر سهلاً. هناك العديد من الخطوات لشراء منزل. هل تعرف مفتشًا جيدًا للنمل الأبيض، أو وكيل تأمين جيدًا، أو مُقرضًا جيدًا؟ هناك العديد من الجوانب للمعاملة”.
وتقول ديفيليس إنها واثقة من أن الصناعة سوف تتجاوز ما وصفته بـ “العثرة” المتمثلة في الموعد النهائي يوم السبت وتتكيف بسرعة نسبية، لكن آخرين يتوقعون تغييرات أكبر في المستقبل.
“بالنسبة للمستهلكين، لن تتغير الأمور كثيرًا في المستقبل القريب”، كما قال بروبيك لصحيفة يو إس إيه توداي. “لكن الأمر أشبه بسد يتسرب منه الماء. أنا واثق تمامًا من أن الصناعة ستبدو مختلفة تمامًا في غضون خمس سنوات”.
واتفق معه المزارع من شركة تكساس ديسكاونت ريالتي.
“لقد رأيت بالفعل الكثير من الناس يقولون، “”سوف أخرج من الصناعة، لا أريد التعامل مع التغييرات””،”” قال. “”لقد نظرت دائمًا إلى الأمر على أنه إذا كان هناك عدد أقل من الوكلاء، فإن ذلك يساعد الصناعة. يمكنك خفض معدلات العمولة بهذه الطريقة وزيادة حجم العمل.””
أندريا ريكييه يغطي سوق الإسكان.
. “محلل حائز على جوائز. محب للموسيقى. منشئ. هواة Twitter. مستكشف ودود. محب للتواصل ودود.”